「事故物件」という言葉を聞いたことがありますよね。
「事故物件」とは、過去に殺人や自殺などの不幸な出来事があった部屋や家のことを指します。
このような物件を借りるとき、大家さんや不動産屋さんは、その事実を伝えてくれることになっています。
しかし、実際にはそうなっていない場合もあるようです。
では、どうなったら「事故物件」となるのでしょうか？
そして、大家さんや不動産屋さんは、いつまでその事実を伝えなければならないのでしょうか？
これらの疑問に答えるために、国土交通省が策定した「事故物件に関する告知ガイドライン」があります。
なんか難しそうなタイトルですね。
このガイドラインによれば、自殺や殺人などの「人の死」が発生した場合、不動産業者は取引する相手に対して告知義務があります。
また、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合も告知義務が発生します。
借主に言わせれば当然です！
このような重要な過去の事実について、教えてもらわないと、借主の決定にも大きな影響をあたえますからね。
告知義務の期間については、事故物件の事実が発覚してから概ね3年間が基準とされています。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案については、この期間を超えても告知が必要となる場合があるとされていますが借主としては助かりますよね。
以上の情報は、「事故物件に関する告知ガイドライン」からの主要なポイントです。
具体的なケースについては、詳細なガイドラインを参照するか、専門家に相談することをおすすめします。
【もくじ】
１）事故物件の定義とは？
２）告知義務の期間とは？
３）告知義務の例外とは？
１）事故物件の定義とは？
まず、事故物件の定義について見ていきましょう。
ひらたくいうと、「誰も知らないけど、過去に事件や事故が起きた家や部屋」ということになります。
そしてそれによって物件の価値を下げるかもしれないものです。
国土交通省のガイドラインでは、事故物件とは、「過去に死亡事故や犯罪などの事象が発生した物件であって、その事実が一般に知られていない場合において、その物件の価値に影響を及ぼすおそれがあるもの」と定義されています。
つまり、以下の3つの条件を満たす物件が事故物件となります。
①過去に死亡事故や犯罪などの事象が発生していること
②その事実が一般に知られていないこと
③その物件の価値に影響を及ぼすおそれがあること
具体例を挙げてみましょう。
例えば、Aさんが住んでいた部屋で自殺した場合、その部屋は事故物件になります。
なぜなら、自殺は死亡事故の一種であり、その事実が一般に知られていない場合、その部屋の価値に影響を及ぼすおそれがあるからです。
しかし、もしAさんが自殺したことが新聞やテレビなどで報道されていた場合、その部屋は事故物件になりません。
なぜなら、その事実が一般に知られているからです。
国土交通省のガイドラインによると、事故物件とそうでないものの違いはビミョーに異なりますよね。
２）告知義務の期間とは？
次に、告知義務の期間について見ていきましょう。
告知義務とは、大家さんや不動産屋さんが、事故物件であることを借りる人に伝えなければならない義務のことです。
国土交通省のガイドラインでは、告知義務の期間は、「事故物件であることが一般に知られるまで」とされています。
つまり、事故物件であることが一般に知られるようになったら、告知義務はなくなるということです。
告知義務がなくなったとしても、その家で以前、誰かが事件や犯罪で、亡くなったという事実を知らないで住むのは、気持ちが良いものではありませんよね。
それでは告知期間の具体例を挙げてみましょう。
例えば、Bさんが住んでいた部屋で殺人事件が起きた場合、その部屋は事故物件になります。
なぜなら、殺人事件は犯罪であり、その事実が一般に知られていない場合、その部屋の価値に影響を及ぼすおそれがあるからです。
しかし、もしBさんが住んでいた部屋が、その後に何度も借りられたり、改装されたりした場合でも、その部屋が事故物件であるかどうかは変わりません。
重要なのは、その部屋で起きた事故が一般に知られているかどうかです。
事故が一般に知られている場合、その部屋は事故物件とは見なされないかもしれません。
しかし、それは物件が何度も借りられたり、改装されたりしたからではなく、事故が一般に知られているからです。
部屋が転々と別の人に賃貸されたり、改装が繰り返されたからといって、事故物件が解消されるわけではないということです。
これでは、まるで隠れ事故物件ですよね。
３）告知義務の例外とは？
最後に、告知義務の例外について見ていきましょう。
告知義務の例外とは、大家さんや不動産屋さんが、事故物件であることを借りる人に教えなくてもいい場合のことです。
国土交通省のガイドラインでは、告知義務の例外は、「借りる人が事故物件であることを既に知っている場合」とされています。
つまり、借りる人が事故物件であることを知っていても、それでも借りたいと言ったら、大家さんや不動産屋さんは、その事実を再度伝える必要はありません。
具体例を挙げてみましょう。
例えば、Cさんが住んでいた部屋で火災が起きた場合、その部屋は事故物件になります。
なぜなら、火災は死亡事故の一種であり、その事実が一般に知られていない場合、その部屋の価値に影響を及ぼすおそれがあるからです。
しかし、もしCさんが住んでいた部屋を借りたいと言ったDさんが、その部屋で火災が起きたことを既に知っていた場合、その部屋はDさんにとっては事故物件とは見なされません。
なぜなら、Dさんが事故物件であることを既に知っているからです。
以上が、事故物件や告知期間、告知義務の例外についてでした。
私の説明はお役に立ちましたでしょうか？
まとめ
事故物件は、過去に死亡事故や犯罪などの事象が発生した物件です。
そして、その事実が一般に知られていない場合において、その物件の価値に影響を及ぼすおそれがあるものです。
告知義務は、事故物件であることが一般に知られるまで続きます。
告知義務の例外は、借りる人が事故物件であることを知っている場合です。
物件を借りるときには、事故物件でないかどうかを確認することが大切です。
もし事故物件であることを知らずに借りてしまった場合、契約を解除したり、賃料を減額したりすることができます（民法第566条、第567条）。
民法第566条
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
民法第567条
売主が買主に目的物（売買の目的として特定したものに限る。以下この条において同じ。）を引き渡した場合において、その引渡しがあった時以後にその目的物が当事者双方の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、買主は、その滅失又は損傷を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。この場合において、買主は、代金の支払いを拒むことができない。売主が契約の内容に適合する目的物をもって、その債務の引渡しの債務の履行を提供したにもかかわらず、買主がその履行を受けることを拒み、又は受けることができない場合において、その履行の提供があった時以後に当事者双方の責めに帰することが事由によってその目的物が滅失し、又は損傷したときも、前項と同様とする。
事故物件に関する問題は、個別の事情によって異なる場合があります。
もし不安や疑問がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。
また、下記のサイトもご参照ください。
報道発表資料：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました - 国土交通省
建設産業・不動産業：不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会 - 国土交通省
補足）
自宅の階段からの転落や、入浴中の転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故死は、原則として告知する必要はありません。
ただし、死後、長期間発見されず、特殊清掃が行われた場合は、自然死や日常生活の中での不慮の事故死であっても、原則として告知が必要とされています。
